Wybudowałaś dom na działce małżonka? Możesz mieć problem!

W życiu niemalże każdego małżeństwa, prędzej czy później pojawia się myśl o kupnie własnych czterech kątów. Wiele par marzy także o wybudowaniu domu. Jest to szczególnie kuszące w nierzadkich sytuacjach, w których małżonkowie są w posiadaniu działki budowlanej. O ile zrozumiałym jest, iż planując wspólną przyszłość „do póki śmierć was nie rozłączy” nie myślimy o tym w jaki sposób weszliśmy w posiadanie działki, o tyle praktyka zawodowa podpowiada, że takie podejście może przysporzyć wielu problemów w przypadku rozwodu i podziału majątku.

W małżeństwie nie ma moje, twoje – jest nasze

Małżonkowie bardzo często, niesłusznie traktują wszystko co posiada którekolwiek z nich jako wspólne. Takie podejście sprawdza się, ale tylko do czasu, aż w małżeństwie nie pojawią się problemy. Podkreślenia wymaga fakt, iż w prawie wyróżnia się dwa rodzaje majątków: wspólny oraz osobisty. Majątek wspólny to z małymi wyjątkami wszystko czego dorobili się małżonkowie w czasie trwania małżeństwa. Majątki osobiste natomiast to wszystko to co udało im się zgromadzić przed wypowiedzeniem sakramentalnego „tak”. Ponadto do majątku osobistego każdego z małżonków wchodzą przedmioty, które nabyli w drodze dziedziczenia czy też darowizny. Ma to niebagatelne znaczenie, gdyż z doświadczenia życiowego wynika, iż młodzi ludzie najczęściej działki budowlane dziedziczą lub dostają w darowiźnie od najbliższej rodziny.

Budowa „wspólnego” domu na działce jednego z małżonków

Budowa domu na nieruchomości, stanowiącej wyłączną własność jednego z małżonków ma zawsze ten skutek, iż wybudowany dom również wejdzie do jego majątku osobistego. Dzieje się tak z uwagi na fakt, iż budynek staje się nierozerwalnie związany z gruntem i nie stanowi przedmiotu odrębnej własności. Bez znaczenia pozostaje fakt, iż dom został wybudowany ze wspólnych środków czy też nawet za pieniądze pochodzące z majątku osobistego małżonka, który nie jest właścicielem działki.

Czy stracę wszystko co włożyłam w budowę domu?

Odpowiedź brzmi nie. Najprościej jest oczywiście przed rozpoczęciem budowy zadbać o to, żeby działka, stała się własnością obojga małżonków. Można dokonać tego np. w drodze darowizny albo przewidzianej w kodeksie rodzinnym umowy rozszerzającej ustawową wspólność małżeńską. Sprawa komplikuje się, kiedy dom na działce, której właścicielem jest jeden z małżonków już powstał, a małżonkowie podjęli decyzję o rozwodzie. W takiej sytuacji konieczne będzie jedno z następujących rozwiązań.

1. Małżonek, który nie jest właścicielem nieruchomości może domagać się rozliczenia środków poniesionych przez niego na budowę domu. Zgodnie z art. 45 § 1 k.r.o., każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty. Sprawa jeszcze bardziej komplikuje się, gdy dom sfinansowany był z środków pochodzących z majątku osobistego drugiego małżonka. Koniecznym wtedy staje się żmudne dowodzenie tego faktu przed sądem.
2. Małżonek, któremu zależy na tym, żeby zostać właścicielem wymarzonego domu wybudowanego na działce drugiego małżonka może natomiast wystąpić z przewidzianym w kodeksie cywilnym roszczeniem o przeniesienie własności gruntu, zabudowanego domem. Spełnienia wymagają jednak pewne warunki. Wartość domu musi znacznie przekraczać wartość działki, a małżonek, który wzniósł budynek musiałby pozostawać w trudnej do udowodnienia dobrej wierze.

Jak więc widać, nieprzemyślana decyzja o budowie domu bez uprzedniej analizy czyją własność stanowi działka budowlana może przysporzyć wielu problemów. W takich sytuacjach, najlepiej przed wbiciem pierwszej łopaty skonsultować się z adwokatem.

Magdalena Grzelak
adwokat, mediator sądowy
Kancelaria Adwokacka
ul. Sienkiewicza 67 lok. 3 w Płocku
669-996-637 lub 507-177-989